Premesso che non vi è una norma di legge specifica sull’argomento e che un’eventuale controversia di questo tipo, se portata davanti al Tribunale, avrebbe un esito incerto, si potrebbe ritenere che la fattispecie sia riconducibile alla previsione di cui all’art. 1759 cod. civ. secondo cui “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.

Effettivamente, l’esistenza o meno di una proposta d’acquisto è una circostanza che può influire sulla conclusione dell’affare. Quindi, il rifiuto da parte dell’agente immobiliare di ritirare la proposta d’acquisto di un aspirante acquirente – soprattutto se il rifiuto è dovuto al mancato accordo sull’entità della provvigione – potrebbe comportare una responsabilità dell’agente immobiliare nei confronti del venditore ai sensi del citato art. 1759 cod. civ.
Del resto, l’art. 1755 cod. civ. prevede che, qualora l’entità della provvigione non sia previamente concordata tra il mediatore ed i suoi clienti, essa sia dovuta nella misura stabilita dagli usi locali (ossia gli usi accertati e pubblicati dalla Camera di Commercio nell’apposita Raccolta degli Usi).

Diverso sarebbe il caso in cui l’aspirante acquirente voglia formulare una proposta d’acquisto ad un prezzo nettamente inferiore a quello richiesto dal venditore. In questo caso, ritengo che il rifiuto dell’agente immobiliare a raccogliere la proposta sarebbe valutato diversamente in termini di responsabilità.

Normalmente, il mancato avveramento della condizione (ossia, in questo caso, la mancata concessione del mutuo) entro il termine previsto rende la proposta (e, quindi, il contratto preliminare di compravendita originatosi dall’accettazione della proposta) definitivamente inefficace.
In questi casi è consigliabile inserire nella proposta d’acquisto un obbligo specifico del venditore a sanare le difformità entro un determinato termine, ossia in tempo utile ai fini della perizia della banca.
Diversamente il venditore, in mancanza di un impegno specifico in tal senso, avrebbe tempo per sanare le difformità sino alla data prevista per il rogito e, quindi, difficilmente potrebbe essere considerato inadempiente per la presenza di difformità in un momento (quello della perizia da parte della banca) anteriore rispetto alla data del rogito.

Ci si chiede se, a seguito di una proposta d’acquisto condizionata all’ottenimento del mutuo, regolarmente accettata dal venditore, sia possibile per l’agente immobiliare accompagnare altri clienti a visionare lo stesso appartamento.

A tal proposito va detto che, secondo l’art. 1358 cod. civ., “colui che si è obbligato o ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte”.

Ciò significa che, pur potendo far visionare ad altri soggetti lo stesso immobile per il quale è stata formulata la proposta d’acquisto già accettata dal venditore, non è possibile raccogliere altre proposte d’acquisto finché non vi sia la certezza del mancato avveramento della detta condizione sospensiva.

Ciò in quanto il semplice atto di far visionare l’immobile ad altri deve ritenersi non idoneo a pregiudicare – ai sensi della norma citata – le “ragioni” del promissario acquirente che abbia sottoscritto la proposta d’acquisto condizionata all’ottenimento del mutuo.

Nel rispetto del codice deontologico FIAIP, l’agente immobiliare non dovrà comunicare a terzi i termini della proposta già ricevuta.

La risposta è no. Vediamo perché.

Sia la proposta d’acquisto che il contratto preliminare di compravendita contengono, solitamente, l’indicazione del termine entro il quale deve essere stipulato il rogito (ossia, il contratto definitivo di compravendita).

Va detto però che tale termine, normalmente, non viene considerato quale “termine essenziale” ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1457 cod. civ. e, quindi, il superamento di tale termine non comporta l’automatica risoluzione del contratto preliminare (si veda Cass. Sez. II, 28.10.2004 n. 20867 secondo cui nel preliminare di compravendita il carattere essenziale del termine previsto per la stipulazione del rogito non può desumersi nemmeno dalla mera locuzione di stile “entro e non oltre” che lo abbia accompagnato).

In questi casi, se il rogito non è stato stipulato per inadempienza del promissario acquirente, il venditore ha interesse a liberarsi dal vincolo assunto con il contratto preliminare per essere poi libero di rivendere l’immobile ad altro acquirente.

Per fare questo il venditore deve “provocare” la risoluzione del contratto preliminare mediante una diffida ad adempiere da inviare all’acquirente ai sensi dell’art. 1454 cod. civ., oppure esercitando il recesso dal contratto preliminare ai sensi dell’art. 1385 cod. civ.