Category: Notaio

Fideiussione uno standard di legge

Acquirenti di immobili da costruire: la fideiussione è oggi uno standard di legge.

A partire dal 23 settembre 2022, in esito alla pubblicazione della Gazzetta Ufficiale del 24 agosto 2022 n. 197, è in vigore il “Regolamento relativo al modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’articolo 3, comma 7 bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n.122.”
La disciplina di riferimento, cosiddetta T.A.I.C. (tutela degli acquirenti di immobili da costruire), è quella che tutela la persona fisica acquirente, o promissaria acquirente, che acquisti un immobile da costruire (immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire, ancora da edificare) da costruttore, sia esso una ditta individuale o una struttura più complessa.
Com’è noto, con la T.A.I.C. il legislatore mostra la sua sensibilità verso gli “acquisti su carta” e, per tale motivo, impone una serie di prescrizioni di contenuto, che riguardano sia la contrattazione preliminare sia quella definitiva (la descrizione del futuro immobile, cui sono uniti gli elaborati di progetto e le caratteristiche tecniche della costruzione, l’indicazione degli strumenti urbanistici abilitativi della costruzione, delle modalità di pagamento del corrispettivo, i termini di esecuzione dei lavori, l’indicazione delle eventuali imprese appaltatrici, la sorte di eventuali gravami sui beni di futura edificazione).
La fideiussione in commento è quella che il costruttore deve rilasciare all’acquirente, di importo corrispondente “alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.”

Ebbene, dal 23 settembre u.s., con riferimento a detta garanzia fideiussoria, è espressamente disposto:

  • che debba essere stipulata secondo il modello standard di legge, seppur derogabile con maggior favore per l’acquirente;
  • che possa essere congiuntamente rilasciata da più garanti, con uno o più atti separati;
  • che non sono ammesse franchigie riguardo all’importo massimo complessivo garantito.

Si precisa, infine, data l’operatività delle nuove norme fissata al 23 settembre 2022, che ove la fideiussione sia stata emessa e perfezionata in data antecedente, la stessa conserva piena validità, ferma la conformità alle norme di legge per il periodo transitorio e ove non sia ancora scaduta.

 

CI RISPONDE:
Il Notaio Tommaso Fiamingo di Milano e Desio
Tel. 02 83623012

studio@notaiofiamingo.it

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Il punto sul C.I.S. (certificato di idoneità statica)

Dopo una serie di rinvii, il Comune di Milano, con determinazione dirigenziale del 20 giugno 2022, ha ulteriormente differito i termini dell’obbligo di produzione e redazione del certificato di idoneità statica.
La proroga in questione non contiene stavolta una data certa, ma rimanda alla data di approvazione del nuovo regolamento edilizio del Comune di Milano.
Il percorso di adozione di detto certificato ha ad oggi avuto un iter travagliato, caratterizzato da una serie di rinvii, da ultimo quello di cui alla determinazione dirigenziale n. 67 del 12 gennaio 2022, con il quale i termini per la presentazione del C.I.S. erano stati differiti alla data del 29 giugno 2022.
Il rimando all’adozione del nuovo strumento urbanistico comunale sembra voler recepire le perplessità di sistema sull’entrata in vigore del C.I.S.: da una parte un potenziale conflitto delle norme locali con quelle nazionali (Testo Unico in materia edilizia D.P.R. n. 380/2001); dall’altra la sentenza n. 852/2022 del T.A.R. Lombardia, pubblicata il 14 aprile 2022, che ha dichiarato illegittimo il comma 6 dell’art. 11 del Regolamento Edilizio nella parte in cui stabilisce che “in caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita”.
Si rammenta che l’attuale regolamento edilizio del Comune di Milano, all’articolo 11.6, ai fini del rilascio del certificato di idoneità statica, dispone che i fabbricati ivi indicati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture o dalla loro ultimazione, devono essere sottoposti a una verifica dell’idoneità statica, certificata da un tecnico abilitato.
Il certificato di idoneità statica rileva ai fini dell’agibilità dell’edificio o di sue parti, atteso che, come dispone il Regolamento Edilizio, il mancato rilascio del C.I.S. comporta il venir meno dell’agibilità dell’edificio o di sue parti.
 

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